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집값 터질까? 전국 집값 버블지수 계산법

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작성자 운영자 작성일18-12-16 17:27 조회48회

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서울 집값 상승세 ‘주춤’

 

[리얼캐스트=한민숙 기자] 서울 아파트값 상승세가 마이너스로 돌아섰습니다. 리얼캐스트가 부동산114자료를 바탕으로 분석한 바에 따르면 11월 16일 기준, 주간 상승률은 -0.01%를 기록했습니다. 이는 2016년 12월 30일주 마이너스를 기록한 이후 약 11개월만입니다. 

 

 

매수심리 ‘꽁꽁’

 

매수심리도 올해 들어 최저점을 기록 중입니다. KB부동산 자료에 따르면 시장은 매수자 우위 즉, 사려는 사람보다는 팔려는 사람이 많아지고 있습니다. 0~200 범위 내에서 표출되는 매수우위지수는 100을 초과할수록 '매수자가 많다'는 것을, 100 미만일 경우 '매도자가 많다'는 것을 의미하는데요. 지난 8월과 9월 정점을 찍었던 매수우위지수는 11월 들어 100 아래로 떨어져 11월 12일 기준, 62.1을 기록 중입니다. 

 

 

아크로리버파크, 3억 낮춘 급매물 나왔지만 매수자는 ‘글쎄’ 

 

급속도로 가라앉은 시장 분위기에 집을 사려는 사람도 팔려던 사람도 눈치보기에 돌입한 양상입니다. 충분히 수익을 거머쥔 아파트만이 급매물이라는 이름으로 1~2억 원 낮게 시장에 출현하고 있지만 매수인 입장에서도 급할 것이 없는 상황이죠.

 

익명을 요구한 반포동 소재 부동산 대표는 “지난해 12월 최고 22억9천만원에 거래됐던 아크로리버파크 전용 84.97㎡(22층)가 9개월 뒤인 올해 9월, 8억원이 껑충 뛴 31억원(15층)에 거래됐다”며 “현재 최고가 대비 3억원이 낮은 28억원에 급매물이 나오고 있지만 매수자 입장에서는 더 기다려보자는 분위기가 팽배해 거래는 안 되고 있다”고 전했습니다.

 

 

매도자 매수자간 눈치보기 팽배, 거래절벽 현실화  

  

그래서인지 9.13대책 후 본격적인 실거래건수가 집계되는 11월, 서울 아파트 거래건수는 올해 들어 최저치를 기록 중입니다. 서울부동산정보광장에 따르면  지난 11월, 서울 아파트 거래건수는 2,768건으로 지난 10월(1만 221건)에 비해 70% 가량이 감소했습니다.

 

 

단기 하락으로는 방향성 알 수 없어 

 

 대세 상승론을 전망하던 일부 전문가들도 입장을 급선회하고 있습니다. 일각에서는 ‘부동산 10년 주기설’을 운운하며 본격적인 하락의 시작을 논하기도 하죠. 

 

하지만 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’, ‘부동산 비타민’ 등의 저자인 아기곰(필명)은 집값의 향방을 묻는 질문에 “오르고 내리기를 반복하는 것이 부동산 시장이고 장기적으로는 우상향이다”며 “10년 뒤 자장면 가격이 지금보다 낮을지 높을지를 생각해 본다면 답이 나오는 이치다”고 말했습니다.

 

다만 “집을 사려면 저평가된 곳 중 호재가 있는 곳을 골라야 한다”며 “고평가 지역은 현 소유주가 미래 호재에 대한 상승분을 현재 시점에 미리 취하겠다는 것으로 집을 사는 사람 입장에서는 이런 곳보다는 ‘버블’이 없는 지역을 찾는 것이 좋다”고 조언했습니다.

 

 

집값 위치 예상할 수 있는 버블지수

 

 아기곰이 집값 버블 판단에 사용하는 지표는 매매가 상승률과 전세가 상승률을 동시에 고려한 일명 ‘버블지수’ 공식입니다. 버블지수가 클수록 그 지역에 거품이 끼었다고 볼 수 있고, 마이너스면 저평가 지역으로 판단한다는 거죠. 

 

 아기곰의 버블지수 공식을 바탕으로 리얼캐스트가 분석한 바에 따르면 올해 10월 기준, 서울과 경기도를 제외한 나머지 지역은 버블지수가 마이너스로 기록되고 있습니다. 서울 25개 지자체 중에서는 노원구와 은평구 등 12개 구의 버블지수가 높은 것으로 나타나고 있습니다. 

 

“전세가는 전국 평균보다 적게 오르는데 매매가는 전국 평균보다 월등히 많이 오를 때는 거품이라고 판단할 수 있습니다. 실수요가 배제된 상태에서 투기적인 수요가 매매가를 올리고 있을 가능성이 있기 때문입니다. 반대로 전세가 상승률은 높은데 매매가 상승률이 낮다면 실수요층이 많이 몰리고 있다는 근거로 향후 상승할 여력이 풍부함을 의미합니다.”(아기곰)

  

역동적인 부동산 시장

 

물론 ‘버블지수’가 절대적인 기준은 아니기에 오직 이 근거만으로 집을 사고 파는 일이 있어서는 안 될 것입니다. 아기곰이 인터뷰에 앞서 우려한 부분도 이점이죠. ‘호재’가 반영되는 시점이 원인별로 차이가 있고 실제 가격에 반영되는 시점도 달리하기에 전 재산이나 다름 없는 부동산을 취하는데 ‘버블지수’ 하나의 잣대만으로 결정하는 것은 어리석은 일입니다. 가격 상승률이 후행성인 점도 감안해야 하고요.

 

하지만 지금 부동산 시장은 가격 변동성이 확대된 양상입니다. 오르고 내리기를 반복하는 것이 부동산 가격의 이치라지만 ‘산이 높으면 골이 깊다’는 말처럼 치솟은 부동산 가격만큼 하락의 폭도 크게 다가온다면 그것은 조정이 아닌 ‘폭락’으로 기록될 수 있다는 얘기죠.

 

현재 나타나는 단기간 하락으로 방향성을 논할 수는 없겠지만 지금 가격이 어느 위치에 있는지는 알아야 하지 않을까요?


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