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부동산 초보들에게 (큰 돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법, 최원일)

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작성자 운영자 작성일18-11-26 16:44 조회45회

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부동산 모르는 월급쟁이에게 미래는 없다.

어떤 부동산이 오르는 부동산 인가?

 

최원일 지음  원앤원북스


 


단숨에 보는책 (keynote!)



 

 

진정으로 부유해 지고 싶다면 가지고 있는 돈이 돈을 벌게 해야 한다. 일해서 버는 돈은 돈이 벌어오는 돈에 비하면 매우 작다.   존 D. 록펠러(미국의 석유재벌)

 

 

 

넘쳐나는 부동산 정보, 어떻게 검증 할 것인가?

부동산 거래와 정보는 현장에서 확인하는 것이 가장 확실 하다. 첨단 기술의 발달로 현장에 가지 않고도 부동산을 생생하게 볼 수 있는 시대라고는 하지만 인간의 눈만큼 입체감이나 공간감을 사실적으로 전달 해주지는 못한다.내가 상상했던 모습과는 사뭇 다를 때가 많다. 부동산은 현장에서 직접 보고 의문점을 물어본뒤, 이를 근거로 종합적으로 판단해서 의사를 결정하고 실천에 옮기는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법이다.

부동산에 대한 현장 확인과 검증 작업은 부동산 주변의 여러 장애 요인을 직접 볼 수 있고 해당 부동산의 장단점을 직접 판단 할 수 있다는 점을 알아야 한다. 현장에 가보면 상상했던 장밋빛 전망이 사라질 수 도 있고 눈으로 확인 할 수 없었던 인근 축사의 악취도 맡을 수 있다.

 

 

 

 

처음 시작하는 부동산 이정도 개념은 알아야 한다.

전용 면적이란 공동주택에서 방,거실,주방등을 포함하는 면적이며,베란다와 발코니는 서비스 면적이므로 전용 면적에서 제외 된다. 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합친 것이고 공급면적과 기타 공용면적을 합한것이 계약 면적이다. 

대지는 각 필지로 나눈 토지로, 건축물을 건축할수 있는 땅을 말한다. 부지는 구조물의 지반이 되거난 될 예정인 토지를 의미하고 땅에 건축 목적이 없다면 부지라 부르지 않는다. 나대지는 건축물등 지상물이 없는 택지로, 도시계획법등 공법상 제약이나 행정규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지 이다. 지목이 대지인 토지로 영구적인 건축물이 없는 토지를 말하고, 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건축물이 있는 토지, 건축물의 토지가 너무 넓어 일정 기준을 초과하는 토지등을 포함한다. 획지는 대규모 건축계획에 있어 계획의 성격이 동질적인 것과 그외 성격이 다른것으로 구분하는 경계영역을 의미한다. 필지란 1필지로 정할 수 있는 기준규정에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다. 마지막으로 건축계획을 위한 명칭으로 확지가 있는데 획지는 건축목적의 유무와 관계 없이 1개 이상의 필지로 구성되는 동질성 있는 계획단위의 토지 경계 또는 그 영역이다.

 

 

 

 

발코니.베란다.테라스란 무엇인가?

발코니란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 건축물 외벽에 접해 부가적으로 설치된 공간을 말한다. 발코니와 노대(2층이상의 양옥에서 건물 벽면 바깥으로 돌출되어 난간이나 낮은 벽으로 둘러싸인 뜬 바닥이나 마루를 말한다.)의 면적이 1.5m가 넘으면 바닥면적에 포함되므로 서비스면적이라는 발코니는 이를 넘지 않는 다.

베란다는 아래층의 지붕위에 생긴 여유공간이다. 다세대나 연립주택을 건축 할 경우 조망권과 사선제한 때문에 건물이 계단모양으로 올라가면 생기게 된다. 우라나라에서 흔히 아파트 발코니를 베란다로 잘못 표현하는 경우가 많은데 두 용어를 혼동 하지 말자.

테라스는 주방이나 거실에서 나갈 수 있도록 되어 있는 1층의 야외공간이다.테라스는 1층에만 해당되는 개념인데 고층에 베란다에도 부동산 업계는 마케팅차원으로 이용하고 있다.

 

 

 

형질변경과 지목변경이란 무슨 뜻인가?

형질변경이란 절토,성토,정지,포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위를 말한다.주의 할 것은 모든 땅이 건축을 위한 형질변경을 받을 수 있는 것은 아니며 주변 환경이나 도로등 여건을 고려해 허가권자가 재량으로 결정한다는 점이다. 소규모 개발에서 형질변경 과정은 형질변경,지목변경,토지분할 및 합병과 토목공사 등을 거쳐 건축물을 지을 수 있는 대지로 만드는 과정으로 볼 수 있다.

지목변경이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.지목은 땅의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요인이기 때문에 용도지역과 함께 그 땅이 어떤 지목이냐 하는 문제도 땅의 가치와 관련된 매우 중요한 문제다.특히 지목은 한번 정해지면 좀처럼 바꾸기 어려운 용도 지역과 달리 개인의 의지아 용도에 따라 바꿀 수 있기 때문에 지목변경을 통해 토지의 가치를 높일 수 있다.

 

 

기준시가와 공시지가란 무엇인가?

기준시가란 토지와 건물의 가격을 고시하는 것이다. 아파트,연립주택,공동주택 등을 대상으로 세금을 부과하기 위해 매년 가격을 평가해 고시한다. 기준시가는 주택의 종류에 따라 단독주택의 경우 표준단독주택가격과 개별단독주택가격으로 구분되고 공동주택은 표준주택 선정없이 개별적으로 공동주택을 산정 한다.

공시지가란 국토교통부 장관이 매년 전국의 토지가격을 산정해 공시하는 것으로 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분되고 있다.표준지 공시지가는 국토교통부가 전국의 약 3천만개의 필지중 50만 필지를 선정하고 조사해 발표하는 것이다.이를 기초로 단체가 전국의 토지가격을 산정해 개별공시지가도 최종적으로 고시된다.

개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 지방자치단체장이 산정한 개별필지의 단위면적당 가격을 말한다.

개별공시지가는 토지에 대한 과세기준으로 토지거래에서 발생하는 양도소득세, 상속게, 증여세, 종합토지세, 취등록세,등의 세금을 산출하는 기준이 된다. 

 

  

 

건폐율,용적율이란?

 

대지면적에 대한1층 바닥면적 합계의 비율을 말한다.건폐율은 대지면적으로 건축면적을 나누어 백분율로 환산해 산정 한다. 주거지역은 70%이하, 상업지역은 90%이하, 녹지지역은 20% 이하다.관리지역의 건폐율은 보전관리 지역 20%이하,생산관리지역 20%이하,계획 관리지역 40%이하다. 농림지역 건폐율은 20%이하, 자연환경보전지역의 건폐율은 20%이하다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다. 건축물의 연면적을 나누어 백분율로 환산해 산정 한다. 용적율은 도시지역에서 주거지역은 500%이하, 상업지역은 1500%이하, 공업지역은 400% 이하, 녹지지역은 100% 이하다. 관리지역의 최대한도는 보전관리지역 80%이하, 생산관리 지역 80%이하, 계획관리지역 100%이하이다. 농림지역의 최대 한도는 80%이하, 자연환경보전지역은 80%이다.

용적률 거래제란 특정지역의 건물을 기분 용적률 이상으로 개발 하기 위해 다른 건물에서 즉 용적률이 남는 건물에서 사고 파는 제도 이다.

 

 

전세임대주택과 장기전세주택의 차이는 ?

전세임대주택은 한국토지주택공사 또는 지방자치단체가 수요자가 원하는 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 기초생활수급자 및 차상위계층등 저소득층에 저렴하게 장기간 재임대하는 주택이다. 

장기전세주택이란 전세계약방식으로 공급하는 임대주택을 말한다. 임대의무기간은 20년이며 임대조건으느 시세 80%수준의 보증금이다. 공급대상은 무주택세대주로서 소득,자산기준을 충족한 자다. 

 

 

구분등기, 지분등기, 개별등기란?

구분등기란 부동산에 대한 각각의 소유권을 개별적으로 구분해 등기해주는 것을 말한다. 아파트,연립주택,다세대주택,상가,빌딩등 집합건물중 각 부분에 대한 권리를 의미한다.

지분등기는 하나의 부동산에 소유자가 여러명으로 등기되는 것을 말한다.지분에 대한 권리를 일컫는 것으로 주로 토지의 구분에 많이 사용된다. 5/100와 같은 형태로 지분만 표시 된다.

 

 

 

 

재개발,재건축?

재개발은 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해 시행하는 행위이다. 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편한 지역에 도로,상하수도, 공원, 등 공공 시설을 설치 하고 토지의 이용도를 높이며 낡은 즈택을 헐고 새로 건축해 주거 환경과 도시경관을 정비하는 사업을 말한다.

재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 단독주택이나 아파트 같은 노후된 주택을 헐고 새로 짓는 개발사업을 말한다. 재개발은 공공사업의 성격을 띠지만 재건축은 민간주택사업의 성격을 띤다.

참고로 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위해서 대수선하거나 증축하는 행위를 말한다. 대수선이란 기둥,보, 내력벽등을 수선하거나 변경하는 것을 말한다. 다만 내력벽 철저에 의한 서대 합치는 행위나 기둥,보,내력벽을 함께 수선 또는 변경하는 행위는 금지 된다.

 

 

돈되는 재건축 단지 이렇게 찾으면 된다.

강남 재건축의 분위기는 수도권 전체 부동산시장에 크게 영향을 미친다. 우리나라에서 재건축하면 가장 먼저 떠오르는 곳은 바로 은마 아파트다. 은마 아파트 시세는 하나의 기준으로 영향을 미친다.2006년 은마 아파트 85㎡의 시세는  약 11억원 정도다. 2008년 말에는 7억원 초반, 2015년 말에는 11억5천만원이고  2017년 현재 12억 5천만원이다. 

 

재건축단지 투자의 5대 원칙

첫째 입지를 잘 선택해야 한다. 둘째 대지지분이 많고 용적률이 높은 곳을 골라야 한다. 셋째 저평가되어 있는 곳을 골라야 한다. 넷째 대단지 아파트가 유리하다. 다섯째 역세권과 교육 및 편의 시설이 갖추어진 곳이 좋다. 

 

향후 5년내에 재건축 가능성이 높은 곳은 서울의 경우 강남구 신사동 현대 10,13,14차, 개포동 우성 5~8차, 압구정동 미성 2차아파트 등이 있다. 양천구 목동 8~12단지,강서구 등촌주공,노원구 노원주공아파트 등도 눈여겨 볼만 하다.

 

 

재건축 규제들 

정부는 효과적으로 정책을 달성 하기 위하여 지원제도와 규제제도를 활용 하고 있다. 대표적인 재건축 지원제도는 주택도시기금 지원, 임대주택 저리 대출,공공택지 저가공급,조세감면 등이 있다. 반대로 건축규제,분양가 규제,임대료규제,청약에 따른 공급규제,소형주택의무공급규제,재건축규제 등이 있다. 이중 재건축 규제로는 재건축 개발 이익환수제,재건축 소형주택의무공급,투기과열지구 내 조합원 자격전매금지 등이 있다.

 

 

 

 

세종시와 혁신도시는 투자할 가치가 있을까?

세종시는 수도권에 밀집된 행정기능을 이전해 수도권 과밀해소와 국토균형발전을 도모하기 위해 만들어 졌다. 그러나 공공기관 종사자들의 가족단위 이주가 실제로 많지 않아 주말 부부를 양산하고 수도권에서 출퇴근하는 직원들은 하루 3~4시간씩 교통난에 시달리고 있어 효율성이 떨어진다는 지적을 받고 있다.

혁신도시는 수도권 소재 공공기관의 지방이전을 계기로 성장 거점지역에 조성되는 미래형 도시다. 2007년 2월 혁신도시건설을 위한 특별법제정을 시작으로 건설이 본격화 되었다. 국토연구원 연구 결과 약 180개 기관의 약3만2천명이 이전할 경우 지방에는 약 13만 3천 개의 일자리가 증대될 것으로예상되었다.

세종시는 향후 30만~50만 명의 계획인구가 모두 입주하면 나름대로 자족성이 생기고 도시가 활력을 찾을 것이다. 그러나 지금은 그 과정이므로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 좋다. 혁신도시는 2~5만명 규모의 소규모 택지개발형태로 건설되고 있기에 더욱 조심해야 한다. 계획인구가 5만명이라 투자수요는 한계가 있다.




부동산투자의 시작은 주택에 있다.


좋은 아파트를 선택하는 요령. 

첫째 좋은 입지를 골라야 한다. 대중교통의 접근성이 뛰어난 역세권이좋으며 직장과 통근거리가 중요하다.둘째는 단지의 규모와 인기 평형대를 고려 해야 한다. 천가구 이상 대단지에 60~85㎡의 인기 평형대를 선택하는 것이 유리하다.셋째는 주변학군과 편의시설을 살펴보고 자녀들의 통학거리 학군의 평가등을 따져야 한다. 주변에 마트,백화점,병원,관공서등 생활 편의 시설도 살펴 봐야 한다. 넷째는 쾌적한 환경인지 주변에 공원,호수,산등이 있어 좋은 조망권과 녹지를 갖춘 쾌적한 환경이라면 더 없이 좋다.다섯째는 가격상승에 대한 호재가 있는 곳을 골라야 한다. 도로,전철,대규모 편의 시설등의 호재들을 보면 추후 재산가치가 높아 질 수 있다.

 

 

 

 

다가구,다세대,연립,빌라의 투자포인트.

아파트에 비해 임대료가 저렴해 서민들의 주거상품으로 인기를 끌고 있다 그러나 아파트에 비해 주차공간,편의 시설,녹지공간,등이 부족하고, 주거환경이 열악한 경우가 많으므로 투자에 유의 해야 한다. 서울에서는 광진구, 은평구, 서대문구, 마포구, 관악구, 성북구, 도봉구, 강서구,구로구등이 대표적인 빌라 밀집 지역이다. 빌자를 매입할때는 대지지분과 전용면적을 파악하고 가구당 1대이상의 주차장을 확보한 곳인지 따져 보는 것이 좋다. 특히 최근에 지어진 빌라는 아파트형 건축구조와 첨단설비 및 여유로운 공간으로 건축 되었기 때문에 생활하는데 편리하다.

 

 

 

 

 

오피스텔 투자 요령.

오피스텔은 시장상황에 따라 규제가 반복되고 금리변동에따라 수익률이 민감하게 움직인다. 따라서 입지,대중교통 접근성, 공급과잉여부, 주거환경 등을 잘

조사해야 한다. 특히 오피스텔은 매월 안정적인 임대수익을 얻는 수익형부동산이기때문에 수익율이 시중금리 대비 2배이상은 되야한다. 주 수요층이 1~2인 가구다. 따라서 가격이 다소 비싸더라도 수요가 많은 곳에 투자하는 것이 좋다. 마지막으로 주거환경, 편의시설,주차공간이 여유로운지 주변 위해시설,혐오시설의 없고 쾌적해야 더 높은 임대수익을 올릴 수 있다.

 

 

 

 

도시형 생활주택으로 안정적인임대 수익을 추구하자.

도시형 생활주택이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역 내에 주택건설 사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상300세대 미만의 공동 주택을 말한다. 종류는 원룸형, 단지형 다세대주택, 단지형 연립주택 등이 있다. 

도시형 생활주택투자에 성공하기 위해서는 첫째 임대수익율을 철저히 분석해야 한다. 현재 경쟁상품인 오피스텔과의 차별화 실패로 임대수익률이 점점 하락하고 있다. 둘째는 적정입지를 선택하라. 지하철을 중심으로 대중교통의 접근성과 주거 환경이 좋은 곳이 좋다. 서울의 경우 신촌,이대,홍대등과 업무시설이 밀집한 강남,역삼,을지로,광화문 등이 좋다. 셋째는 과잉공급을 확인하라. 통계를 보면 2009년 1688가구에서 2013년 6만9천 가구가 공급되었다. 과공급에 대한 임대수익률 하락과 투자에 대한 열기도 식고 있음을 주의해야 한다.

 

 

 

 

상가주택,의외의 투자수익을 얻을 수 있다.

상가주택은 점포겸용 단독주택을 말한다. 1층은 점포, 2~4층은 주택으로 활용 할 수 있는 단독주택이다. 상가주택은 안정된 임대수익을 노리는 투자자들에게 각광을 받고 있고 지역마다 차이는 있지만 가구수가 5가구까지 완화 된 곳도 있어서 관심이 증가하고 있다. 상가주택은 토지비와 건축비를 합하면 10억원이 넘는 초기자금이 필요하기때문에 자본계획을 철저히 세운후 투자해야 한다. 임대수요,주변 상업시설, 주변인구 유동등을 잘 파악해야 한다.

 

 

 

전원주택과 공동주택의 장점을 살린 타운 하우스

타운하우스란 수직적으로 복층형식, 수평적으로는 합벽식구조인 저층의 공동주택이다. 법적으로는 연립주택에 해당한다. 단독주택의 정원과 울타리를 공유하면서 개인의 프라이버시를 보호해 방법과 관리의 효율성을 높인 주거 형태이다. 아파트의 단점인 층간소음이 적고 정원,텃밭,바비큐장등의 편의시설을 설치해 입주민 커뮤니티 형성이 용이 하다.타운하우스는 영국 귀족들이 거주하는 교외형 주택을 의미하는데 대형평형위주의 공급구조와 높은 분양가로 시장은 활성화 되지 못하고 있다. 따라서 시세차익도 어렵고 환금성이 떨어지는 문제등이 있다. 향후 중소형으로 아파트 수준으로 가격이 하향평준화 되면 시장이 활성화 될 것으로 보인다.

 

 

전월세 급등이 불러온 셰어 하우스 열풍.

월세급등으로 임대료에 부담을 느낀 사람들이 방을 나누어 사용하는 셰어하우스가 날로 인기다. 셰어 하우스는 한집에서 방은 각자 쓰면서 주방,거실,세면실,화장실등을 공동으로 사용하는 주거형태다. 입주 조건도 20~30대로 연령을 제한하거나 독신등의 조건을 내걸어 운영하는 형태등이 있다. 운영형태에 따라서 개인형, 기업형, 공공형,조합형, 세대융합형등이 있다. 

 

 

도심형 실버타운의 시대가 오고 있다.

실버타운이란 노인주택단지로 고령화 시대라는 트렌드에 어울리는 부동산 주거 상품이다. 실버타운 개발이 가능한 곳은 도시지역에서는 일반주거지역,준주거지역,생산녹지지역,자연녹지지역,이며 기타 지역에서는 조례로 정할 때 가능하다. 실버타운개발시 유료노인복지주택은 건축법상 공동주택이 아니고 노유자 시설이므로 1가구2주택과도 무관해 다주택자도 분양이 가능하다. 분양후 타인에게 양도가 가능하고 시세차익도 가능하다. 마지막으로 유료노인복지주택은 소유자와 실제거주자가 달라도 관계가 없다 즉 분양받은 사람이 거주하지 않고 임대해도 된다.

 

 

부동산 고수는 땅에 투자 한다.

 

전문가도 당하는 기획부동산 

 

기획부동산이란 부동산을 기획해 수익을 내는 회사,사업을 말한다. 법률적인 용어는 아니며, 부동산시장에서 자연적으로 생겨났다. 기획부동산은 과거 불특정 다수를 대상으로 현혹해 고가에 토지를 매도한 후 회사를 정리하는 영업방식을 사용했다. 이 방식이 최근에는 영업사원을 모집한 후 그들의 친척 지인들에게 부동산 매물을 소개하고 매매하면 일정 수수료를 주는 것이다. 따라서 주변 지인에게 부동산을 소개 받을 때는 각별히 주의 해야 한다.

기획 부동산에 당하지 않으려면 그 회사에 대하여 자세하게 알아본후 정부 또는 자치단체의 계획을 정확하게 확인해야 한다. 특히 공유 지분에는 투자하지 마라. 공유지분은 재산권 행사에 많은 어려움이 생긴다.

 

 

토지 투자 요령

토지는 4m이상 도로에 인접하고 전면이 도로에 길게 접할 수록 이용가치가 높다. 경사도 낮은 땅도 주의 사항이다. 겨울철에 사야 암석이나 경사등의 모습을 제대로 볼 수 있다. 임야는 가격이 상대적으로 낮아 적은 돈으로 토지를 매입하려는 사람들이 선호해 왔다. 임야는 산림전용 및 개발허가 여부가 투자의 관건이다. 보존산지처럼 활용도가 떨어 지는 땅은 적당하지 않다. 농지는 특성에 따라 가격이 천차 만별이고 규제도 다르기때문에 특별히 주의해야 한다. 토지거래 허가구역에서의 토지를 매입하고 싶은 경우에는 미리 주민등록을 땅의 소재지로 옮겨야 명의이전이 가능하다. 토지거래계약 허가를 받고 토지를 취득한 후 의무이용기간이 농지는 2년,임야는3년 개발 사업용 토지는 4년, 기타 토지는 5년이다. 피해야 할 농지로는 주변이 온통 농림지역인 곳, 농업진흥구역 내의 농지와 농업보호구역 내의 농지, 맹지인 농지, 경지정리 가 잘 된 농지, 건축 허가시 상하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지는 기피 대상이다.

 

 

 

경매를 모르고는 부동산 전문가라 할 수 없다.

 

경매와 공매의 차이점

 

법률적으로 경매는 민사집행법,공매는 국세징수법에 따른다.

매각예정가격이 유찰을 거치면서 차감되는 정도에 차이가 있다. 경매는 차수별 20%씩 차감되는 데 공매는 예정가의 50%를 한도로 매회마다 1차 공매예정가격의 10%씩 차감된다.

대상 물건 취득시 농지취득자격증명서 제출이 필요한 시기가 차이난다. 경매는 낙찰 허가 결정전 공매는 캠코에 소유권이전등기촉탁 신청시 제출이다.

대금납부기한 차이도 경매는 낙찰 허가후 통상 30~40일이며 공매는 매각결정일로부터 1천만원 미만의 경우 7일 이내, 이사의 경우 60일 이내로 한다.

잔여대금 미납시 입찰보증금 처리 차이로 경매는 배당할 금액에 포함되는데 공매는 국고 및 지방자치단쳬금고에 귀속된다.

마지막으로 대금 미납한 전 낙찰자의 매수 자격 제한은 경매의 경우 입찰불가로 엄격한데, 공매는 매수 제한 규정이 없다.

 

 

부동산 관련 세금에는 어떤 것이 있나?

부동산 세금은 부동산의 취득,보유,처분,상속,증여와 관련된 세금으로 구분된다.

취득과 관련된 세금으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세등이있다.

보유관련 세금은 재산세와 종합부동산세등이 있고 매년 부과된다.

처분과 관련된 세금은 양도소득세등이 있다. 양도소득세는

부동산 거래 후 양도차액에 부과하는 세금이며 아파트분양권등 권리등에도 발생한다.

상속과 증여관련 세금은 상속세,증여세로 사망에 의한 부동산상속시 발생하는 것이 상속세, 타인에게 부동산을 유무상으로 증여할때 부과하는 세금이다.

 

 

 

 

수익형 부동산 투자 가이드

 

상가 권리금 제대로 알고 투자 하자.

정부는 분쟁이 지속되어온 상가권리금에 대한 해결을 위해 상가건물임대차보호법을 개정 했다. 법안의 주요내용은 건물주가 바뀌어도 상가 임차인은 임대차 계약기간 5년을 보장 받고 권리금 보호를 위해 계약이 끝나는 임차인이 새로운 임차인을 구해오면 건물주가 계약 체결을 거부 할 수 없도록 한다는 내용이다. 정부가 추진중인 상가권리금 보호제도는 상가건물을 재개발,재건축 할 경우 기존 세입자의 권리금을 어떻게 보호 할 것인가 명확한 기준이 ㅇ벗다. 임차한 상가가 경매에 넘어 갈 경우 권리금 보호에 대한 방안도 없다.

 

상가투자 요령

아파트 상가 는 최소 1천세대 이상의 단지로 중대형평형이 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 근린상가는 신규택지개발지구 내 상가를 구입 할 경우에는 교통량의 흐름과 택지 내 세대수,평형대,등을 고려해야 한다. 주상복합 상가는 투자에 신중을 기하여 야 한다. 중심 상가는 역세권이 좋고 상가주택의 경우 주변 아파트등 세대수가 많이 늘어나면 대형상업시설 발달로 쇄락할 수 있다. 향후 주변 상권형성 가능성에 주의 해야 한다.

 

 

황금알을 낳는 창고 임대업을 알아두자.

 

창고 임대업은 다른 부동산과 달리 장기 임대가 가능하고 공실에 대한 위험이 적다.

그러나 입지별로 수익률 차이가 많고 가능한 토지 건폐율이 낮으며 환금성이 낮은 단점을 투자기 고려 해야 한다.화재에 취약하므로 보험등의 대비책 마련은 필수다.경기도 인근의 용인, 광주, 평택, 안성등이 좋지만 이미 토지가격이 많이 올라 쉽지 않다. 아직 까지 상대적으로 저렴한 여주,이천등 영동선과 중부내륙고속도로 인접을 고려해 보자. 

   


이 글은 본문을 축약하고 정리한 글입니다. 원문과 다를 수도 있고 차이도 있지만 본인의 필요에 의해 해석한 글임을 미리 밝힙니다. 


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 대표 : 최형강  사업장주소 : 서울특별시 금천구 벚꽃로 254, 409호(가산동, 월드메르디앙 벤처센터)
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